関東では、早くも花見シーズンでしょうか。

さて、今回は「近隣トラブルの存在を疑った買い主の提訴と棄却」という内容です。

Xは、Y所有の土地建物（本物件）を購入しました。

売買契約（本契約）時に取り交わした「物件状況等報告書」（報告書）には、

トラブルや承継事項は無しとなっていました。

重要事項説明書には、対象不動産に含まれない私道に関する事項の説明として、

当該私道の通行（車両を含む）および設備の敷設をする場合は、所有者の承諾が必要であること、

ゴミ収集およびゴミ集積所に関する問題については、当事者間で協議し、

解決することの記載はあるものの、その他のゴミ集積所の利用関係、

近隣関係についての記載はありませんでした。

また、Xは、近隣トラブルの有無について確認をしましたが、

Yは、隣家の樹木が越境して伸びてくること以外に近隣トラブルはない、と回答しました。

　Xは、本契約後に、工事を依頼した塗装事業者が私道に車両を駐車させていた際に、

近隣住民から、強い抗議を受けたため、宅建事業者を通して、

近隣の事情聴取をしたところ、他の近隣住民にたびたび苦情を述べたり、

大声で罵倒したり、Yとの間では、ゴミ捨てについてのトラブルを生じていた住民がいること、

Yの自転車に米のとぎ汁のような液体がかけられるという事件があったこと等を聞きました。 　

Xは、そのような近隣関係トラブルがある状態では平穏な生活はできないとして、

Yに対し、主位的には、民法第542条・564条・565条に基づいて売買契約を解除し、

代金の一部として支払った600万円の返還等を求めて、

予備的には近隣トラブルの存在やゴミ排出を巡るトラブルの存在について

説明すべき義務があったのに告げなかったとして、

民法第709条に基づく損害賠償請求等の支払いを求めて提訴しました。

しかし裁判所はこれを棄却しました。

さて、どうなったのでしょうか。

アットホームより引用。詳しくはコチラ

よろしくお願い致します。

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また熊に悩まされるのでしょうか。

さて、今回は「賃貸物件における修繕トラブル」という内容です。

　　マンションの1室を所有し、当社に管理業務を委託してくださっているMさんから、

次のような相談を受けました。Mさん所有の部屋は1階にあり、これを賃貸しています。

　先日、このマンションが所在する地区に集中豪雨が発生し、

内水氾濫（雨水が排水施設で川に排水できずに、宅地などにあふれること）が生じた結果、

Mさんが賃貸しているこの部屋が一部床上浸水しました。

Mさんは、賃借人から、⑴ 汚損した室内の清掃・修繕⑵ 清掃・修繕期間中の宿泊費

⑶ 室内の家具家電などの賠償を請求されているそうです。 　

今回の件の原因は「内水氾濫」で、Mさんには責任がないように思えるのですが、

この賃借人の請求に、Mさんは応じなければいけないのでしょうか。

Mさんに求められる対応は、 原則として次の通りです。

⑴賃借人に対し、 汚損した室内を清掃 ・ 修繕しなければなりません。

⑵故意過失がない限り、 発生した宿泊費の支払義務はありません。

ただし、 清掃 ・ 修繕の期間中、 マンションの使用収益ができない場合には、

その程度に応じて賃料減額に応じる必要があると考えられます。

⑶室内の家具家電などについても賠償義務はありませんが、

Mさんに故意過失が認められる場合には、 賠償義務が生じることも考えられます。

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暖冬との事ですが、雪が降り、普通の冬という印象ですね。

今年は丙の午年で、エネルギーが高まり、新しい挑戦や発展を促す年とされるようです。

どのような１年になるでしょうか。

さて、今回は「相続人が多数いる場合の相続不動産」という内容です。

　Aさんは祖父所有・祖父名義の不動産に母とともに住んでいたのですが、

祖父よりも先に母が亡くなったため、令和４年に他界した祖父の不動産を相続しました。

しかし、登記名義は祖父のままとなっているほか、今も、その祖父名義の不動産に居住しています。

相続登記が義務化されたと聞いたこともあり、登記をしたいと思っているようなのですが、

祖父の相続人はAさんの他に、Aさんの兄、母の姉の子２人（Aさんのいとこ）、母の弟（Aさんの叔父）です。

兄は、Aさんに不動産を譲ると言ってくれているようなのですが、

いとこと叔父とは疎遠なため、手続きが進められないということです。

Aさんが手続きを進めるためには、どのようにすればいいのでしょうか。

【回答】単に登記の義務を履行するというだけであれば、法定相続分での登記をするという方法もありますが、

ご相談者のように、現に居住している場合には、遺産分割協議や調停により、

自身が祖父の不動産を取得することを目指すことになります。

可能な限り相続分の譲渡を受けた上で、速やかに産分割調停の申立てをすることが望ましいと考えられます。

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大変お世話になり誠に有難うございました。

弊社のお休みは12月31日～1月4日までとなります。 来年もご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。

さて、今回は「立退き請求の手順」という内容です。

　当社が管理を任されているオーナーさまから、•老朽化した建物を取り壊し、

新たな収益物件を建てたい。•ただし、当該建物は賃貸しており、

賃借人は店舗兼住宅として利用中なので、退去してもらう必要がある。

•賃借人の退去が難しいことはよく承知しているので、退去が無理ならそれはそれでやむを得ない。

という相談がありました。この件について交渉を進める場合の段取り、

注意点について教えてください。というものです。

オーナーである貸主様からの解約・退去には６ヶ月前の通知と正当事由というものが必要になり、

この正当事由はかなりハードルが高いです。

ただ単に建替えをするだけでは認められない可能性が高いです。

そのため、老朽化の度合いや借主様それぞれとの交渉をよくよく考える必要があります。

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もう間もなく冬に入りますが、どうなるものでしょうか。

さて、今回は「単身高齢者の賃借人が亡くなった場合の残置物処理」という内容です。

　不動産業者が管理する物件で、単身高齢者の賃借人が居室内にて亡くなられました。

ご遺体は役所や警察の方に対応いただいたのですが、①亡くなられたことにより賃貸借契約は終了したと考えてよいでしょうか。

また、②居室内には残置物がありますが、身内の方の有無すら分かりません。今後どのように手続きすればよいのでしょうか。

　③もし次に単身高齢者に対して賃貸する場合、事前に実施しておくべきことはありますか。

【回答】

①賃借人の死亡が生じても賃貸借契約は当然に終了せず、賃借人の相続人に権利義務が承継されます。

②相続人を特定した上で相続人に連絡を取り、賃貸借の合意解除や、残置物処理を依頼することが考えられます。相続人がいない場合は、相続財産管理人を選任します。

③国土交通省の『残置物の処理等に関するモデル契約条項』を参照し、死後事務委任契約の締結が考えられます。

以前の記事にもありましたが、賃借人死亡後の荷物処分やお手続きは、

相続人や受任者がいない場合は大変苦労する事になります。ご参考下さい。

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秋田市では秋田駅から程近い千秋公園内及びその付近に現れているもようです。

秋田県知事は自衛隊へ要望を出すそうですがどうなるでしょうか。お気を付けください。

さて、今回は「賃貸マンションでの偶発的な転落死亡事故が借主の善管注意義務違反となるかどうかが争われた事例」という内容です。

　　賃貸マンション12階の貸室のバルコニーより借主Yの妻が転落する死亡事故が発生し、

同年3月、Yは貸主Xと本件契約を合意解除して、本件貸室より退去しました。

同年6月、Xは本件貸室の新たな入居者に対して、本件事故があったことを告知して、

契約期間3年、賃料を減額する定期借家契約を締結しました。

　その後XはYに対して、損害賠償を求める本件訴訟を提起しました。

一審裁判所は、本件事故は、心理的瑕疵に該当する。

本件事故において心理的瑕疵が生じたことにつき、Yに善管注意義務違反の債務不履行がある」として、Ｘの請求について認容しました。

Ｙは控訴し、死亡事故そのものは日常的事象とはいえないが、

それが日常生活の中で生じた不慮の事故であれば、通常人は予想できるとして心理的瑕疵の告知義務はないとしている。

バルコニーの使用は、自宅の階段の使用や入浴と何ら変わりない日常生活の一部であるから、

本件事故は、Yの妻の意思とは無関係に生じた何らかの偶発的な出来事を原因とする事故であり、

Yもその妻も本件事故を予見・回避することはできなかったから、

善管注意義務違反となることはないとして、一審判決の取消し、Ｘの請求の棄却等を求めました。

不慮の死（階段で転んだ等）や病死・老衰等の自然死は告知事項に入りませんが、

事故死が不慮の死なのか判断に気を付けなければいけないようですが、難しい問題です。

ご参考下さい。よろしくお願い申し上げます。

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不動産業者としても個人としても地域の方にとっても大きなニュースです。

今後はどのようになるのでしょうか。

さて、今回は「住所等変更登記の義務化とスマート変更登記」という内容です。

　令和8（2 0 2 6）年4月1日から、不動産の所有権の登記名義人は住所や名前を変更した日から

2年以内に変更登記を申請することが義務付けられ、正当な理由なく登記を怠ると

5万円以下の過料が科せられるようになります。 　

先に施行された相続登記の義務化（令和6年4月1日）と同様に、所有者不明土地問題を解消するための施策です。

住所等変更登記の義務化に当たっては「スマート変更登記」（登記官の職権による変更登記の仕組み）

という登記制度が開始することになっています。 　

この新制度の開始に向けた環境整備はすでに始まっていますので、ご覧になられてみて下さい。

登記簿上の住所が購入時のままになっている事も多く、

また転勤族の方々は住所が何回も変わる事になるので、対応が必要になりますね。

ご参考下さい。

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よろしくお願い致します。

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体調管理にはお気を付けください。

　さて、今回は「老朽化による建替えを理由とした明渡しの申入れが解約の正当事由となる条件」についてです。

昭和56年より前に建築された鉄筋コンクリート造の共同住宅を賃貸しているそうですが、

このたび耐震診断を実施したところ、診断結果は「地震の振動および衝撃に対し、

倒壊、または崩壊する危険性が高い」というものでした。

加えて、診断結果によると、耐震補強工事を施すには2,000万円近くの費用が掛かるとのことでした。

そこで、耐震補強工事の実施は困難と判断。

共同住宅を建て替えることとし、賃借人に対し、300万円の立退料の提案とともに

賃貸借契約の解約を申し入れたそうです。

しかし、賃借人から、「耐震補強工事で共同住宅の耐震性能も満たす上、

建替えに比べ耐震補強工事は低廉な費用で足りるので、建替えの必要はない」と主張され、

修繕義務の履行を求めて、明渡しを拒絶されてしまったそうです。

賃貸人は、耐震補強工事に2,000万円近くもの費用を掛けたくないようですが、

この場合、賃貸借契約の解約申入れは正当事由を満たし、有効となるのでしょうか

回答としては、「正当事由」の有無は、①建物の賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情

②建物の賃貸借に関する従前の経過③建物の利用状況および建物の現況、

④財産上の給付（いわゆる立退料）等の事情を基に総合的に判断されることになり、

耐震性不足だけでは一要素にすぎず一概には言えないとなります。

ご参考下さい。

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３０度超えの大変暑い日々が続いております。

また、あちらこちらでクマが出ておりますが、千秋公園でも目撃されたようです。

熱中症・クマにはお気を付けください。

さて、今回は「契約書面がない建物使用貸借において、貸主および借主間に使用貸借期間の合意があったとして、建物明渡請求が認められた事例」についてです。

Ｘは、孫のY1とその夫Y2からの求めに応じ、Ｘが居住していた所有建物を貸すことを承諾し、

４月ころ、Ｙら（Y1・Y2のXの孫夫婦）に対し、本件建物を無償で貸し渡しました。

なお、建物使用貸借の契約書はありませんでした。

　Ｘは、本件使用貸借契約の際、Ｙ２が大学院の課程を修了して勤務医に戻るまでとすることで

合意していたとして、令和３年１月ころから、建物の明渡しをＹ１に求めました。

これに対し、Ｙらは、本件建物の明渡しについて明確な回答をせず居住を続けていたため、

同年４月に本件建物において、Ｘ、Ｙ１およびＡ（Ｘの長女、Ｙ１の母親）で話合いを行いましたが、

Ａは「Ｘは、Ｙ１に対し承諾をした上で本件建物に住まわせているのだから、

法律的に出ていくことを求めることはできない」と述べたり、

Ｙ１とともに、Ｘに対して、４年間という使用貸借期間は作り話で嘘であることを認めるよう述べ、

Ｘの発言はＣ（Ｘの次女）によって作り出されたものであるとし、

話合いは合意に至らなかったため、Ｘは、令和４年１月２７日、本件訴訟を提起しました。

図々しい事例ではありますが、場所が良かったり、新たな賃料の支払いが惜しくなったり、

事情が変わったりと現実は様々あります。ご参考下さい。

詳しくはコチラ

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梅雨真っ只中です。東北の梅雨入りは平年並みですが、梅雨明けは平年より早そうです。

沖縄では平年より梅雨入りが遅く、梅雨明けは早かったようです。

水不足とならなければ良いですね。

さて、今回は「賃借人の自死と損害賠償義務の範囲」についてです。

当社が以前から管理を受託している物件の1室で、最近入居者の自死がありました。

　自死の発見時に警察の臨場はあったものの、メディア報道や周辺で噂が立つようなことはありませんでした。

また、発見時には死後10日程経過していましたが、寒い時期であったため遺体が腐敗することもなく、

居室への影響はフローリング床に跡が多少残る程度でした。

入居者の父が連帯保証人であったほか、入居者の相続人となる遺族からも「必要な弁償をします」という連絡がありました。

　このような場合、物件の所有者はどこまでの範囲で損害の賠償を求めることができるのでしょうか。

回答は、相談内容の事情を踏まえると、自死に関連して必要かつ合理的な範囲における

原状回復費用と、合計で賃料２年分程度の損害賠償請求が認められるでしょう。

もっとも、 協議 ・ 交渉に当たっては遺族へ の配慮も心掛けてくださいとなっております。

但し、近年では連帯保証人や相続人がいない事もあります。詳しくは資料をご覧の上、ご参考下さい。

詳しくはコチラ

よろしくお願い致します。

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