まだまだ３０度越えの厳しい残暑となっております。

体調管理にはお気を付けください。

　さて、今回は「老朽化による建替えを理由とした明渡しの申入れが解約の正当事由となる条件」についてです。

昭和56年より前に建築された鉄筋コンクリート造の共同住宅を賃貸しているそうですが、

このたび耐震診断を実施したところ、診断結果は「地震の振動および衝撃に対し、

倒壊、または崩壊する危険性が高い」というものでした。

加えて、診断結果によると、耐震補強工事を施すには2,000万円近くの費用が掛かるとのことでした。

そこで、耐震補強工事の実施は困難と判断。

共同住宅を建て替えることとし、賃借人に対し、300万円の立退料の提案とともに

賃貸借契約の解約を申し入れたそうです。

しかし、賃借人から、「耐震補強工事で共同住宅の耐震性能も満たす上、

建替えに比べ耐震補強工事は低廉な費用で足りるので、建替えの必要はない」と主張され、

修繕義務の履行を求めて、明渡しを拒絶されてしまったそうです。

賃貸人は、耐震補強工事に2,000万円近くもの費用を掛けたくないようですが、

この場合、賃貸借契約の解約申入れは正当事由を満たし、有効となるのでしょうか

回答としては、「正当事由」の有無は、①建物の賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情

②建物の賃貸借に関する従前の経過③建物の利用状況および建物の現況、

④財産上の給付（いわゆる立退料）等の事情を基に総合的に判断されることになり、

耐震性不足だけでは一要素にすぎず一概には言えないとなります。

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